OpenImmo XML: Format, Standard und Datei verständlich erklärt

01Was ist das OpenImmo-XML-Format?

OpenImmo 1.x beschreibt, wie Immobiliendaten in XML strukturiert werden. Das XML-Schema legt Elemente, Datentypen, Reihenfolgen und erlaubte Werte fest. Dadurch können unterschiedliche Maklersoftwares, Immobilienportale und Website-Systeme dieselben fachlichen Informationen austauschen, ohne ein proprietäres Dateiformat erfinden zu müssen.

Umgangssprachlich ist oft von einer „OpenImmo-Schnittstelle“ die Rede. Präziser ist: OpenImmo 1.x beschreibt das Datenformat. Export, Transport und Import werden von den beteiligten Softwares umgesetzt. Der OpenImmo e.V. bezeichnet den 1.x-Standard deshalb ausdrücklich nicht als Software, Portal oder API.

• Datenbeschreibung auf Basis von XML und XML Schema.
• Mehr als 300 mögliche Merkmale für Immobilien und Anbieter.
• Austausch zwischen Maklersoftware, Website, Dienstleister und Portal.
• Transportweg und Importlogik sind nicht Teil der XML-Datei selbst.

02Wie ist eine OpenImmo-XML-Datei aufgebaut?

Eine Datei bündelt Übertragungsinformationen, Anbieter und eine oder mehrere Immobilien. Innerhalb eines Objekts folgen logisch gruppierte Bereiche, etwa Objektart, geografische Angaben, Preise, Flächen, Ausstattung, Zustand, Freitexte, Verwaltung und Anhänge. Pflichtfelder sind nur ein kleiner Teil des Standards; viele Angaben sind optional und werden je nach CRM unterschiedlich befüllt.

Für den Import zählt deshalb nicht nur, ob die XML formal geöffnet werden kann. Entscheidend ist, ob IDs stabil bleiben, Zahlen als Zahlen ankommen, Auswahlwerte unterstützt werden und Medienreferenzen auf tatsächlich mitgelieferte Dateien zeigen. Benutzerdefinierte Erweiterungen sollten dokumentiert sein, damit ein Systemwechsel nicht zu Datenverlust führt.

• Übertragung: Absender, Umfang und technische Kennzeichnung des Exports.
• Anbieter: Unternehmen, Ansprechpartner und zugehörige Immobilien.
• Immobilie: Objekt-, Vermarktungs- und Nutzungsart sowie Lage und Preise.
• Freitexte und Verwaltung: Beschreibungen, IDs, Status und interne Angaben.
• Anhänge: Referenzen auf Bilder, Grundrisse, PDFs oder weitere Medien.

03XML, ZIP und Bilder: Welche Datei hat welche Aufgabe?

Die XML-Datei enthält strukturierte Werte und Verweise. Fotos, Grundrisse und Exposés liegen meist als eigene Dateien daneben. Für den Transport werden XML und Medien häufig in einem ZIP-Archiv zusammengefasst. Bei cloudbasierten Exporten können Medien alternativ über referenzierte URLs nachgeladen werden.

Ein ZIP ist daher nur der Container, nicht der OpenImmo-Standard selbst. Fehlt ein referenziertes Bild, stimmt der Dateiname nicht exakt oder ist das Archiv beschädigt, kann die XML trotzdem formal gültig sein und der Import dennoch unvollständig bleiben.

1. Export erzeugenDie Maklersoftware schreibt die ausgewählten Objekte als OpenImmo XML.
2. Medien beilegenBilder und Dokumente werden passend zu den Referenzen bereitgestellt.
3. Paket übertragenXML und Dateien gelangen als ZIP, per FTP, Upload oder einem vereinbarten Abrufweg zum Ziel.
4. Import prüfenDas Zielsystem validiert Daten, ordnet Medien zu und protokolliert Warnungen.

04OpenImmo XML vor dem Import richtig prüfen

Eine belastbare Prüfung besteht aus drei Ebenen: Die Datei muss wohlgeformtes XML sein, gegen die vereinbarte Schema-Version passen und fachlich plausible Werte enthalten. Eine reine Sichtprüfung im Browser erkennt weder jede Schema-Abweichung noch falsche Preis-, Flächen- oder Statuslogik.

Für einen Erstimport sollten bewusst unterschiedliche Testobjekte verwendet werden: Kauf und Miete, Wohnung und Haus, Angebote mit und ohne veröffentlichten Preis, mehrere Ansprechpartner, unterschiedliche Bildformate und ein Objekt, das anschließend geändert oder deaktiviert wird. So zeigt sich früh, ob der Prozess auch im Alltag stabil bleibt.

• XML ist wohlgeformt und verwendet die erwartete Zeichenkodierung.
• Schema-Version von Export und Importer ist kompatibel.
• Objektnummern bleiben bei wiederholten Exporten identisch.
• Preis, Fläche, Adresse und Vermarktungsstatus sind plausibel.
• Alle referenzierten Medien sind vorhanden und korrekt benannt.
• Warnungen, übersprungene Felder und Fehler werden protokolliert.

05Wie kommt OpenImmo XML in WordPress?

WordPress versteht OpenImmo nicht ohne eine importierende Software. Ein Immobilien-Plugin nimmt XML oder ZIP entgegen, liest die Objekte, ordnet Felder zu und legt daraus WordPress-Inhalte, Medien und Taxonomien an. Bei späteren Läufen muss es vorhandene Objekte über stabile IDs aktualisieren, statt Dubletten zu erzeugen.

Für eine Makler-Website ist außerdem die Ausgabe entscheidend: Immobilienlisten, Filter und Detailseiten sollten serverseitig lesbar, mobil bedienbar und im eigenen Design anpassbar sein. Ein technisch erfolgreicher Import allein garantiert weder verständliche Seiten noch Suchmaschinen-Sichtbarkeit.

1. Empfang einrichtenUpload, FTP-Ziel oder geplanten Abruf passend zum CRM konfigurieren.
2. Felder zuordnenOpenImmo-Werte in Titel, Inhalt, Preise, Taxonomien, Kontakte und Medien überführen.
3. Synchronisierung testenNeuimport, Änderung, Teilabgleich, Vollabgleich und Deaktivierung nachvollziehen.
4. Frontend abnehmenListen, Objektseiten, Anfragen, Meta-Daten, Canonicals und interne Links prüfen.

06OpenImmo 1.2.7d und OpenImmo 2.0 unterscheiden

Die produktiv verbreitete 1.x-Familie basiert auf XML. Die im Juni 2026 veröffentlichte Version 1.2.7d ergänzt das Schema unter anderem für den Energieausweis 2026. Ob ein CRM oder Plugin diese Ergänzungen bereits verarbeitet, lässt sich nicht aus dem Dateinamen ableiten und muss in der jeweiligen Produktdokumentation geprüft werden.

OpenImmo 2.0 ist als nicht abwärtskompatibler Ansatz mit JSON, REST-API und OpenAPI-Beschreibung vorgesehen. Solange Sender und Empfänger nicht beide denselben 2.0-Prozess produktiv unterstützen, bleibt ein vorhandener 1.x-XML-Workflow bestehen. Eine Website sollte Versionen daher explizit dokumentieren statt „OpenImmo-kompatibel“ pauschal anzunehmen.

• Version des CRM-Exports dokumentieren.
• Unterstützte Version des Importers gegenprüfen.
• Unbekannte Felder und Auswahlwerte sichtbar protokollieren.
• Schema-Updates zuerst mit einem Testexport abnehmen.
• 1.x-XML und 2.0-API als unterschiedliche Integrationen behandeln.